案件背景

2019年5月，张少刚与颜妍签订《房屋租赁合同》，约定张少刚承租颜妍位于北海市银海区冠山海海德堡的房屋用于民宿酒店经营，租期五年，年租金20000元。

合同履行期间，双方曾就租金减免、物业费缴纳等问题进行多次沟通。2020年7月，双方协商一致减免两个月房租；同年8月，双方又将第二年租金从20000元调整为16000元。

2021年初，案涉房屋因物业费欠缴被物业公司停水。2021年6月，张少刚提出终止合同，颜妍表示同意，双方协商一致于2021年7月1日解除合同。

然而，合同解除后，张少刚既未结清拖欠的物业费，也未搬离存放在屋内的物品。颜妍多次通知其搬离，张少刚却以“房间内有超过百万的翡翠珠宝等财产”为由拒不配合。2022年5月，颜妍无奈更换门锁。此后，张少刚仍长期不取回物品，直至2023年8月向派出所报警，亦未果。

2025年，张少刚向北海市银海区人民法院提起诉讼，索赔金额高达近百万元，提出多项诉求：

· 要求返还无法使用房屋期间的租金8000元及利息；

· 要求返还减免的2个月租金3333元及利息；

· 要求赔偿因房屋维修导致的停业损失1300元；

· 要求返还或折价赔偿屋内总价值超百万元的财产，包括茅台贵宾酒90瓶、大量玉石翡翠、黄花梨茶桌一套（含一桌五椅及两个博古架）、空调4台、双开门冰箱、保险柜等数十项物品。

颜妍随即提起反诉，要求张少刚支付拖欠的物业费及房屋占用费。

破局之道：以事实为依据，以法律为准绳

面对原告近百万元的索赔诉求，范雪敏律师确立了 “全面抗辩、主动反诉” 的诉讼策略，从三个关键层次精准破局。

第一层：釜底抽薪——击破对方逻辑根基

关于停水责任。 原告主张“被告要求物业停水导致其无法使用房屋”，范律师通过梳理物业公司催缴记录和微信聊天证据，明确指出：停水系因张少刚长期拖欠物业费所致，物业公司在多次催缴未果后采取停水措施。根据合同约定，租赁期间的物业费应由承租人张少刚如期缴纳，其未缴纳致使停水的责任应由其自行负担。这一抗辩从根本上否定了原告主张的正当性。

关于“百万财产”。 原告声称屋内放置有茅台酒90瓶、大量玉石翡翠、名贵黄花梨家具等价值超百万元的财产，却未能提供任何购买凭证、财产清单或有效证据。范律师敏锐抓住这一关键漏洞，通过庭审质证，使对方的核心索赔请求失去了事实支撑。

第二层：精确计算——实现反诉利益最大化

物业费等费用。 范律师指导委托人系统梳理并提交了数年来垫付物业费、水电费的全部票据，逐笔精确计算，形成清晰有据的费用清单。合同明确约定免收第一年租期的物业费、水电费，自2020年7月1日起相关费用应由张少刚承担。

房屋占用费。 范律师精准援引《民法典》第566条规定——合同解除后，当事人可以请求恢复原状并有权请求赔偿损失。同时援引《民法典》第591条关于减损义务的规定。张少刚在合同解除、多次催告后，仍长期占用房屋拒不搬离，导致颜妍无法另行出租，理应支付房屋占用费。

第三层：主动反诉——化被动为主动

通过提起反诉，范律师不仅为客户挽回了经济损失，更在诉讼中掌握了主动权，将原告从“受害者”的假象中拉回到“违约方”的事实地位上，彻底扭转了诉讼局势。